Investitii imobiliare

Trimis la data: 2008-02-16 Materia: Economie Nivel: Facultate Pagini: 13 Nota: / 10 Downloads: 16
Autor: Anton Dimensiune: 23kb Voturi: Tipul fisierelor: doc Acorda si tu o nota acestui referat: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
vezi mai multe detalii vezi mai putine detalii
Raporteaza o eroare
Rentabilitatea oricărui plasament este direct legată de “buna sănătate” a pieţei respective. În domeniul imobiliar se impune efectuarea atât a unei analize economice (clădiri de locuit, de vacanţă, birouri, terenuri agricole, păduri, etc.) cât şi geografice (capitală, mari oraşe, mediul rural). Fiind în general vorba de investiţii pe termen lung, analiza perspectivelor de rentabilitate implică anticiparea pe o perioadă foarte lungă a evoluţiei pieţei, lucru greu de realizat dar, in acelasi timp de un real folos.

Chiar dacă obiectivul recuperării rapide a investiţiei nu este un scop imediat pentru investitor, totuşi ea reprezintă un criteriu de analiză fundamentală. Aceasta deoarece valoarea unui activ este determinată de raportul dintre cererea şi oferta pe piaţă. Astfel, pe o piaţă unde oferta depăşeşte cererea, lichiditatea nu v-a putea fi obţinută decât printr-o reducere de preţ.

În acest domeniu, rentabilitatea poate fi direct proporţională cu lichiditatea.Rentabilitatea globală a unei investiţii în acest domeniu rezultă din însumarea ratelor de rentabilitate aferente închirierii şi a ratei de valorificare a bunului respectiv, după deducerea cheltuielilor cu acesta.

Rata de rentabilitate a inchirierii se obţine ca un raport între chirie şi valoarea bunului şi este mai mare la clădirile aşa numite “profesionale” (destinate desfăşurării unor activităţi lucrative) decât la cele de locuit sau la terenurile agricole. Ea este superioară în cazul zonelor situate în centrul oraşului, comparativ cu cele periferice.

În funcţie de obiectivul urmărit de către investitor, acesta va trebui să definească tipul de randament căutat: va alege între o rată de închiriere ridicată (ex: birouri) sau un potenţial de valorificare bun (ex: imobile din marile oraşe având finisări şi dotări de calitate). De asemenea este recomandabil să integreze incidenţa financiară şi fiscală a fiecărei opţiuni, luând în calcul cheltuielile de gestionare, întreţinere şi reparaţii precum şi costul fiscal al investiţiei.

De exemplu:
- clădirile vechi pot aduce o rentabilitate mai mare comparativ cu cele nou construite, dar pe de altă parte cheltuielile de întreţinere, renovare etc. sunt semnificative.
- imobilele de locuit oferă o rentabilitate slabă comparativ cu imobilele profesionale închiriate, dar presupun cheltuieli de întreţinere şi costuri fiscale mai reduse.
- terenurile beneficiază comparativ cu clădirile de cheltuieli reduse şi avantaje fiscale în cazul transmiterii proprietăţii, în schimb randamentul în cazul închirierii este inferior.
Sintetic situatia prezentata mai sus se prezinta astfel :

Riscul investitiei se descompune în următoarele elemente:
- risc de venit legat de neînchiriere sau de neplata chiriei;
- risc de capital legat de o scădere a cererii de pe piaţa suport, datorată excesului de construcţii, o modificare a comportamentului utilizatorilor, reglementări restrictive, etc.;
- riscul de subdiversificare a patrimoniului, datorat sumei necesare pentru investiţie, mărimea acesteia limitând accesul la acest tip de plasament.

1. Clădirile
Investiţiile în clădiri construite sau de construit reprezintă forme de plasament care presupun pentru cel care realizează anumite constrângeri specifice:
- este vorba de bunuri reale indivizibile care necesită existenţa unor fonduri importante;
- nu există o piaţă structurată de tip bursă, ci o multitudine de pieţe ceea ce are ca rezultat o lichiditate foarte variabilă în funcţie de zona geografică, de destinaţia clădirilor precum şi practicarea unor preţuri deseori greu de apreciat;
- randamentul imediat este în general slab datorită: ratei de închiriere relativ scăzute, mai ales la imobilele de locuit; cheltuielilor de întreţinere mari, mai ales la imobilele vechi; fiscalităţii în creştere, etc.În aceste condiţii, alegerea între cumpărare şi închiriere ţine de o comparaţie între rentabilitate şi comoditate.

Majoritatea românilor sunt în prezent proprietari ai locuinţei în care domiciliază (reşedinţe principale) datorită următoarelor cauze:
- vânzarea imediat după 1990 , din raţiuni în special sociale şi politice, a unei mari părţi din locuinţele ce se aflau în patrimoniul statului, către populaţie la preţuri simbolice.

Astfel, s-a ajuns ca pentru apartamente cu caracteristici similare, chiriaşii de până în anul 1989 să le poată achiziţiona la preţuri neactualizate la inflaţie, reprezentând de multe ori echivalentul a două sau trei salarii. Aceasta în timp ce aceia dintre români (puţini) care au avut proasta inspiraţie să dorească un apartament proprietate personală, înainte de 1989, să achite (în general în rate, eşalonate pe 15 – 20 de ani) un preţ care în termeni reali să fie de câteva zeci de ori mai mare;

-o mare stabilitate geografică şi profesională (excepţie făcând perioada industrializării forţate, când oricum noii veniţi în mediul urban erau stimulaţi de către stat, inclusiv din punct de vedere locativ să-şi permanentizeze noul statut de citadini).

Trebuie menţionat aici relativul conservatorism al românilor, care preferă stabilitatea şi aparenta siguranţă oferită de aceasta, comparativ cu tendinţa ”migratorie“ care-i animă pe americani, de exemplu, în permanenta căutare a acestora a celei mai bune situaţii materiale, sociale, etc.

Solicitarea de credite din partea doritorilor de imobile este mai mult decat necesara in conditiile economiei noastre . Spre exemplificare putem lua cazul unui cuplu de tineri căsătoriţi (cei mai numeroşi dintre potenţialii clienţi), stabiliţi în Bucureşti, angajaţi amândoi cu venituri de natură salarială la nivelul mediu pe economie (variantă optimistă ). Având prin urmare, un buget de familie de cca. 500 EUR net, la nivelul lunii septembrie 2006, în ipoteza în care ar reuşi să economisească în fiecare lună echivalentul a 300 EUR (plasaţi într-o bancă sigură şi nu la ”ciorap” cum procedează încă majoritatea deţinătorilor de valută în sume mici), ar reuşi ca în aproximativ 5-6 ani să-şi achiziţioneze cea mai ieftină locuinţă de pe piaţa bucureşteană – o garsonieră la periferie (minim 25.000 EUR).

Acest orizont de timp este unul convenabil (în ipoteza în care în perioada respectivă, veniturile celor doi sunt indexate în raport cu deprecierea leului faţă de moneda europeana şi fără a ţine cont de cheltuielile de tranzacţionare a locuinţei).

La o analiză mai atentă observăm că dezideratul realizării unei economii de 300 EUR lunar, este în cazul nostru unul imposibil de atins. La nivelul perioadei citate, conform datelor furnizate de către C.N.S., cheltuielile lunare strict necesare pentru doi adulţi (mâncare, transport, articole igienico-sanitare, excluzând îmbrăcăminte) erau de minim 132 EUR/lună. Locuind cu chirie - cel mai ieftin – 150 EUR/lună o garsonieră la periferie .

Dacă adăugăm cheltuielile cu întreţinerea locuinţei, plata energiei electrice şi a telefonului (fix), vom obţine o sumă de încă 84 EUR/lună.Insumandu-le obtinem un total de 366 EUR/lună. În condiţiile date, cuplul nostu ar putea economisi 134 EUR/lună, ceea ce înseamnă că s-ar muta în casă nouă, după aproximativ 15 de ani de muncă.

Aceasta în ipoteza în care cei doi ar renunţa ca timp de un 15 ani să îşi petreacă altundeva concediul decât acasă şi ar exclude din start varianta de a avea copii pentru că în caz contrar, nu numai că nu ar reuşi să economisească nimic, ci ar fi nevoiţi să se împrumute.

  • pag. 1
  • pag. 2
  • pag. 3
  • pag. 4
  • pag. 5
  • pag. 6
  • pag. 7
  • pag. 8
  • pag. 9
  • pag. 10

Nota explicativa
Referatele si lucrarile oferite de Referate.ro au scop educativ si orientativ pentru cercetare academica.

Iti recomandam ca referatele pe care le downloadezi de pe site sa le utilizezi doar ca sursa de inspiratie sau ca resurse educationale pentru conceperea unui referat nou, propriu si original.

Referat.ro te invata cum sa faci o lucrare de nota 10!
Linkuri utile
Programeaza-te online la salonul favorit Descarca gratuit aplicatiile pentru iOS si Android Materiale educative Jocuri Cele mai tari jocuri de pe net Referate scoala Resurse, lucrari, referate materiale pentru lucrari de nota 10
Toate imaginile, textele sau alte materiale prezentate pe site sunt proprietatea referat.ro fiind interzisa reproducerea integrala sau partiala a continutului acestui site pe alte siteuri sau in orice alta forma fara acordul scris al referat.ro. Va rugam sa consultati Termenii si conditiile de utilizare a site-ului. Informati-va despre Politica de confidentialitate. Daca aveti intrebari sau sugestii care pot ajuta la dezvoltarea site-ului va rugam sa ne scrieti la adresa webmaster@referat.ro.
Confidentialitatea ta este importanta pentru noi

Referat.ro utilizeaza fisiere de tip cookie pentru a personaliza si imbunatati experienta ta pe Website-ul nostru. Te informam ca ne-am actualizat politica de confidentialitate pentru a integra cele mai recente modificari privind protectia persoanelor fizice in ceea ce priveste prelucrarea datelor cu caracter personal. Inainte de a continua navigarea pe Website-ul nostru te rugam sa aloci timpul necesar pentru a citi si intelege continutul Politicii de Cookie. Prin continuarea navigarii pe Website-ul nostru confirmi acceptarea utilizarii fisierelor de tip cookie conform Politicii de Cookie. Nu uita totusi ca poti modifica in orice moment setarile acestor fisiere cookie urmarind instructiunile din Politica de Cookie.


Politica de Cookie
Am inteles