Dreptul familiei

Dreptul familiei
Constructiile edificate de soti pe terenul unuia dintre ei
Conform articolului 30 din CODUL FAMILIEI ,bunurile dobândite în
timpul casatoriei,de oricare dintre soti,sunt ,de la data dobândirii
lor,bunuri comune ale sotilor.Aceasta regula se aplica si în privinta
imobilelor.

Dreptul familiei
În cazul dobândirii bunurilor imobile,nu este necesara manifestarea de
vointa expresa a ambilor soti,functionând prezumtia mandatului tacit
reciproc prevazut in articolul 35 din CODUL FAMILIEI ,legea pretinzând
consimtamântul expres al ambilor soti numai pentru înstrainarea sau
grevarea imobilelor din comunitatea matrimoniala.

În ceea ce priveste constructiile edificate de soti pe terenul unuia
dintre ei ,exista doua prezumtii legale care intra in conflict.

În primul rând este vorba de prezumtia instituita de articolul 482 COD
CIVIL ,si anume ca "proprietatea unui lucru mobil sau imobil da drept
asupra tot ceea ce produce lucrul si asupra a tot ce se uneste, ca
accesoriu ,cu lucrul,într-un mod natural sau artificial".Bineînteles,
aceasta se intâmpla în situatia în care între proprietarul terenului
si constructor nu exista o conventie sau o situatie legala din care sa
rezulte un drept de superficicie în favoarea constructorului.

Dreptul familiei
A doua prezumtie este cea prevazuta în articolul 30 din CODUL FAMILIEI
si anume prezumtia de comunitate.Desigur,ne-am putea gândi ca regula
care urmeaza a fi aplicata este cea prevazuta în articolul 492 COD
CIVIL coroborat cu articolul 494 COD CIVIL.În acest caz însa ,are
prioritate regimul comunitatii ,astfel ca ,indiferent caruia dintre
soti îi apartine terenul asupra caruia s-a construit ,daca acea
constructie a fost edificata în timpul casatoriei ,ea va deveni bun
comun in devalmasie al sotilor.

Într-o alta opinie din doctrina se sustine ca se aplica dispozitiile
articolului 494 COD CIVIL.

Dreptul familiei
Potivit acestei opinii,daca sotul constructor a construit cu mijloace
proprii pe trenul celuilalt sot,cu acordul acestuia,constructia va fi
bun propriu al sotului constructor. Acesta dobândeste proprietatea
asupra constructiei si un drept de folosinta asupra terenului
,constituindu-se în favoarea lui un drept de superficie.

La aceasta regula exista unele nuantari:

1. În situatia în care unul dintre soti construieste cu mijloace
comune pe terenul proprietatea celuilalt sot,cu acordul acestuia:

Sotul proprietar al terenului nu va deveni si proprietar al
constructiei ,aceasta fiind bun comun în devalmasie a ambilor soti.

Exercitarea dreptului de proprietate comuna în devalmasie prezinta
unele particularitati,determinate în primul rând de natura relatiilor
dintre titulari acestui drept ,relatii întemeiate pe deplina egalitate
a celor doi soti care hotarasc de comun acord în tot ceea ce priveste
casatoria ,iar în al doilea rând ,de structura complexa sub care se
înfatiseaza acest drept, sotii necunoscând nici întinderea dreptului
de proprietate si nici bunurile în neutralitatea lor ,ce apartin
fiecaruia în parte.

Asadar ,sotul constructor având un drept de superficie ,sotul
proprietar al terenului ramâne pe mai departe proprietar al acestuia
,dar dreptul sau de proprietate este grevat de dreptul de folosinta al
celuilalt sot.

Aceeasi solutie este valabila si în cazul constructiilor
alaturate,învecinate sau suprapuse unei constructii vechi,apartinand
numai unuia dintre soti .Noile constructii devin proprietate comuna a
ambilor soti ,iar cele vechi.la fel ca si terenul, ramân în
proprietatea exclusiva a sotului titular ab initio al dreptului de
proprietate,dreptul sau de proprietate fiind grevat de dreptul de
folosinta al celuilalt sot.

2. În cazul în care unul dintre soti ridica o constructie pe terenul
proprietatea celuilalt sot,fara consimtamântul acestuia sau
împotriva vointei sotului proprietar:

Sotul constructor va fi considerat constructor de rea-credinta si vor
fi incidente regulile din articolul 494 COD CIVIL,iar drepturile care
i se cuvin acestuia vor fi considerate bunuri comune.

3. În cazul în care constructia este edificata de soti împreuna ,cu
mijloace comune ,pe terenul proprietatea unuia dintre ei:

În mod evident constructia este bun comun al celor doi soti,sotul
neproprietar asupra terenului având un drept de superficie,respectiv
drept de proprietate comuna în devalmasie asupra constructiei si un
drept de folosinta asupra portiunii din teren aferenta constructiei.

4. În cazul în care constructia este edificata de un sot ,cu mijloace
care sunt bunuri proprii ,pe terenul proprietatea celuillt sot,cu
consimtamântul acestuia:

În acest caz ,sotul constructor dobândeste un drept de superficie,
celalalt sot ramânând proprietarul terenului ,care continua a fi bun
propriu ,dar va fi grevat de dreptul de folosinta cuprins în dreptul
de superficie al sotului constructor.

5. Daca o constructie este edificata de unul dintre soti cu mijloace
proprii pe terenul celuilalt sot,dar fara consimtamântul acestuia
sau chiar împotriva vointei sale :

În acest caz ,sotul constructor este de rea-credinta,aplicându-se
dispozitiile articolului 494 COD CIVIL.

Conform acestui articol ,daca constructia a fost facuta de catre o
persoana cu materialele ei ,proprietarul pamântului are dreptul de a
le tine pentru dânsul ,sau de îndatora pe acea persoana sa le ridice.

Daca proprietarul pamântului cere ridicarea constructiilor ,ridicarea
va fi suportata de cel care a facut-o,acesta putând fi condamnat la
daune-interese pentru prejudiciile suferite de proprietar.

În cazul în care proprietarul doreste sa pastreze constructia,acesta
este dator sa plateasca valoarea materialelor si pretul muncii,fara sa
se ia în considerare sporirea valorii fondului,ocazionata prin
edificarea constructiei.

6. În cazul în care constructia este edificata de unul dintre soti cu
mijloace proprii pe terenul proprietate comuna a ambilor soti,daca
a existat si consimtamântul celuilalt sot:

În cazul de fata ,constructia ramâne bun propriu al sotului
constructor.Daca nu a avut consimtamântul celuilalt sot sau a
construit împotriva acestui consimtamânt ,vor fi incidente regulile
enuntate in articolul 494 COD CIVIL.

Pe lânga aceste nuantari mentionate mai sus trebuie sa se tina cont de
dispozitiile speciale care au intervenit în ceea ce priveste regimul
juridic al terenurilor.Astfel:

a. înainte de aplicarea legilor nr. 58/1974 si 59/1974 ,dreptul de
superficie s-a putut constitui prin conventia partilor cu
autorizatia organului administrativ.
b. prin legea nr. 19 din 1968 s-a interzis înstrainarea prin acte
între vii si constituirea vreunui drept real asupra terenurilor
fara constructii din orase,dreptul de superficie neputându-se
constitui decât asupra terenurilor din localitatile rurale.
c. legile nr. 58 /1974 si 59/1974 au scos terenurile de orice fel din
circuitul civil ,constituirea dreptului de superficie neputând fi
posibila.
d. în fine ,decretul lege nr. 1/1989 a abrogat dispozitiile legale
care interziceau înstrainarea sau dobândirea terenurilor prin acte
între vii cu autorizatia organului competent potrivit decretului
nr. 144/1958.
e. legea nr. 9 /1990 privind interzicerea temporara a înstrainarii
terenurilor prin acte între vii a facut din nou imposibila
constituirea dreptului de superficie,cu unele exceptii care se
refera la terenurile aferente constructiilor care se înstraineaza
,inclusiv curtea ,în suprafata de cel mult 1000 m˛ .
f. legea 18 /1991 prevede ca terenurile proprietate privata sunt si
ramân în circuitul civil.
g. legea nr. 50/1991 abroga legea nr. 4 /1973 si decretul 144/ 1958
precum si alte acte normative.

Analizând acest istoric al actelor nomative privitoare la regimul
juridic al terenurilor conchidem ca este posibila constituirea
dreptului de superficie fara a mai necesara eliberarea vreunei
autorizatii care sa provina de la un organ administrativ.

Asadar,pentru determinarea regimului juridic al constructiilor
edificate de unul soti pe terenul celuilalt se va tine cont si de
dispozitiile legilor speciale intervenite în regimul juridic al
terenurilor, pe lânga dispozitiile din CODUL FAMILIEI si cele din
CODUL CIVIL în acest sens ,avându-se în vedere dispozitiile legale
privind comunitatea de bunuri si cele din articolul ...